Dakgoot lekkage bij een VvE

Zie je vanuit je appartement water uit de dakgoot komen of ontstaan er vochtplekken die mogelijk vanuit de dakrand komen? Dan is het verstandig om het probleem bij de VvE of VvE-beheerder te melden.

Maak indien mogelijk foto’s van de situatie, liefst tijdens regen. Noteer ook waar het water zichtbaar wordt en of het probleem bij iedere regenbui terugkomt.

Ga als individuele appartementseigenaar niet automatisch zelf opdracht geven voor werkzaamheden aan een gemeenschappelijke dakgoot. Wanneer deze onder het beheer van de VvE valt, is het aan de vereniging om onderhoud en herstel te organiseren volgens de regels die voor de VvE gelden.

Bij veel appartementencomplexen zullen dak, gevel en bijbehorende delen gemeenschappelijk zijn, maar de juridische verdeling wordt bepaald door de documenten van de specifieke VvE. De splitsingsakte omschrijft de appartementsrechten en de splitsingstekening geeft de grenzen tussen privé- en gemeenschappelijke gedeelten aan.

Dat onderscheid kan bijvoorbeeld relevant worden bij een dakgoot die uitsluitend bij een aanbouw, balkon, dakterras of ander gedeelte van één appartement hoort.

Ook hemelwaterafvoer kan afhankelijk van het toepasselijke reglement anders worden behandeld wanneer een onderdeel uitsluitend dienstbaar is aan één privégedeelte. Het Modelreglement Kleine VvE’s 2021 noemt bijvoorbeeld leidingen voor hemel- en gootwater die uitsluitend één privégedeelte bedienen als niet-gemeenschappelijk.

Wanneer een dakgoot volgens de geldende VvE-documenten gemeenschappelijk is, komen onderhoud en herstel in beginsel voor rekening van de gezamenlijke eigenaars via de VvE. Hoe de eigenaren precies bijdragen in die kosten, wordt geregeld in de splitsingsakte en het splitsingsreglement. De gebruikelijke verdeling kan bijvoorbeeld zijn gebaseerd op breukdelen, maar de akte kan een andere kostenverdeling bevatten.

Is de betreffende dakgoot of afvoer juist onderdeel van een privégedeelte, dan kan de verantwoordelijkheid anders liggen.

Daarom is het verstandig eerst vast te stellen onder welk gedeelte van het appartementencomplex de dakgoot juridisch valt en pas daarna conclusies te trekken over wie de rekening moet betalen.

Een gemeenschappelijke dakgoot kan buiten het appartement liggen, terwijl de gevolgen juist binnen één woning zichtbaar worden. Denk aan vochtplekken op een muur of plafond, beschadigd stucwerk of vocht rond de dakconstructie.

Dat de schade in één appartement zichtbaar is, betekent niet automatisch dat de oorzaak ook bij het privégedeelte ligt. Eerst moet worden vastgesteld waar het water het gebouw binnendringt en welk bouwdeel het probleem veroorzaakt.

Meld zowel de lekkage als de zichtbare schade daarom bij de VvE en leg de situatie met foto’s vast. Vervolgens kan worden bekeken welk onderdeel moet worden hersteld en hoe eventuele gevolgschade volgens de VvE-documenten en verzekeringsvoorwaarden moet worden afgehandeld.